L’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) est applicable à toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier par un particulier, qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale ou synallagmatique.
La précision apportée par la troisième chambre civile le 18 février 2015 quant au champ d’application de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) est surprenante. Elle résulte d’une interprétation discutable de la portée de la modification apportée par la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 à l’article L. 290-2 du CCH. Ce dernier impose, à peine de nullité, qu’une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix de vente soit prévue dans les promesses unilatérales de vente d’immeubles d’une durée supérieure à 18 mois. Cet article, issu de la loi « Boutin » n° 2009-323 du 25 mars 2009, ne précisait pas, à l’origine, que seules les promesses unilatérales de vente étaient concernées. La loi du 22 mars 2012 a ajouté au texte le mot « unilatérale », sans toucher à l’article L. 290-1, lequel subordonne la validité des promesses de vente d’immeubles d’une durée supérieure à 18 mois à leur réalisation par acte authentique.
La question, à laquelle la Cour de cassation répond pour la première fois, était dès lors de déterminer si cet article concerne lui aussi les seules promesses unilatérales de vente ou, au contraire, toutes les promesses de vente d’immeubles dès lors que leur durée est supérieure à 18 mois.
A cela, la haute juridiction répond que l’article L. 290-1 « est applicable à toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier par un particulier ».
Pourtant, l’exigence d’un acte authentique avait comme finalité en 2009 de protéger le promettant personne physique face à un promoteur immobilier disposant d’une longue durée pour décider de lever ou non l’option.
L’intervention d’un notaire permet en effet de s’assurer du consentement éclairé du particulier dont le bien immobilier est bloqué pendant plus de 18 mois. Quant à la nécessité de prévoir une indemnité d’au moins 5 % du prix de vente, elle lui assure une compensation financière. Les articles L. 290-1 et L. 290-2 n’ont donc vocation à s’appliquer qu’aux promesses unilatérales, les deux contractants étant déjà définitivement engagés dans la promesse synallagmatique.
Dans un but de clarification et de « simplification du droit », la loi du 22 mars 2012 l’a clairement précisé concernant l’article L. 290-2. Toutefois, cette modification maladroite du seul article L. 290-2 pouvait faire craindre qu’une interprétation a contrario conduise la jurisprudence à appliquer l’article L. 290-1 à toutes les promesses. C’est aujourd’hui chose faite : un acte authentique est requis pour la validité des promesses de vente synallagmatiques qui prévoient, comme en l’espèce, un délai supérieur à 18 mois pour la signature de l’acte authentique ou la réalisation des conditions suspensives.
